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相続と不動産のプロがズバリ！住宅ローンを借り換えたいのならばチェックしておきたポイント１０
2024.09.10 不動産
アミアカルヴァ株式会社ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザー 竹原庸起子です
ところで今回は、相続専門行政書士法人であるアミアカルヴァ行政書士法人に、年末が近づくと多くなるのが「不動産と相続」の相談なのですが、
その相談のついでに「住宅ローンはこれでいいのかな？借り換えるほうがいいのですか？」というような相談も多くございます。
住宅ローン借換えをお考えのかたへ、「借換えできるかどうかのポイント10」をお伝えしております。さてどのようなポイントがあるのでしょうか。
＜借り換えは簡単ではなく、今あるものを全額返済して、あらたに借り入れをすることを言います＞
住宅ローンの借り換えとは、現在住宅ローンを高金利で借入している人、優遇金利期間が終了する人が借換、
つまり現在借り入れしている金融機関から別の金融機関へ借入先を変更する手続きのことを指します。
借換は簡単そうで実は審査を受けなおしますし、新規で借り入れしたときはスムーズに審査が通っても、
借換のときは否決されてしまうというケースが多いのです。
そこで、「借換すると決めたらまずチェックしてみよう」という項目で、私がいままで借換案件の申請取次ぎをおこなってきて、
まず借換申請する前にチェックしておけば、無駄な時間や費用、労力をかけずに借換可能がどうかが判断できると考える項目のうち、厳選した１０つをお伝えします。
次の通りです。
① 日本人か外国人か？外国人であれば永住権を持っているか？
日本人である 外国人である（永住権 あり なし）
② 今まで一度も住宅ローン、クレジットカード、ほかのローンの延滞がないか？
なし あり
③ 親戚や他人の債務の連帯保証人などにはなっていないか？
なっていない なっている
④ 返済予定表の最新版で現在の残高と残年数を確認しているか？
最新版で確認ずみ 未確認
⑤ 親子ローンか？
親子ローンである（誰と？ ） 親子ローンではない
⑥ 違法建築ではないか（できれば登記簿謄本をチェック）新築年月日は？
違法建築ではない 違法建築である
新築年月日（令和 年 月 日）
⑦ 借り入れ人が個人事業主である場合 確定申告書最新版を確認し所得税額を確認。
（確定申告書Ｂ 申告所得税額欄 円）
⑧ 土地・建物の名義は本人のみの名義か？
本人のみ 本人以外（誰か ） 共有名義
⑨ 健康状態は？
良好 過去2年以内に健康診断で検査要 現在病気療養中
⑩ 新規で購入したときの自己資金額は
（ ）円
① は、外国籍であれば原則永住権を持っていることが日本国内での住宅ローン申請の条件であるからです。
② は、直近１年間か２年間で住宅ローンの引き落としの際落ちなかったことがあれば「延滞」となるのですが、おれが１度でもあると不利だからです。
③ 他人の連帯保証人になっていれば、その金額も全額「他のローンがある」ということとなってしまいます。
④ 最新版の返済予定表でないと、現在の貸付利率がどれくらいか、判断できないためです。
⑤ 現在借り入れしているローンが親子ローンであれば、新規借り入れ時に親子でないと審査が通らなかった可能性が高く、
借換後の金融機関で親子ローンを扱っているかどうか、子どものみで借換可能かどうかの判断材料にするからです。
⑥ 違法建築は最近の新築物件ではあまりありませんが、一昔前はよく違法物件を違法に住宅ローンを通していたケースがありました。
借換時には違法物件では審査が通らない確率が極めて高いため、この内容の聞き取りは、特に築１０年以上の物件、中古物件の場合は重要です。
⑦ 個人事業主である場合は確定申告書を期限内に提出していること、期限内に納税していること、そして納税額がある程度あることが条件であることが多いからです。
⑧ 土地建物の所有権名義人が誰であるかも金融機関にとっては重要であるからです。
⑨ 借換後は団体信用生命保険に入りなおす必要があることが多いためです。
⑩ 新規で借り入れた当初の自己資金額も審査の基準としている金融機関があること、また借換時点での担保評価に関わるからです。
以上です。これらはあくまで一般的な項目です。借換は債務者個別の事情によって、また金融機関によって審査に幅があります。
これらを参考になさってください。
今年の悩みは今年のうちに。年末までに気になることを解決しておきませんか
